[시리즈5] 일본의 부동산 버블과 우리나라 부동산 버블의 차이-새로운 정부로 인해 집값이 오를 것인가? 떨어질 것인가?

일본은 1985년부터 1991년 약 7년동안 부동산에 버블이 형성되었다.

한국은 2019년부터 2021년 약 3년동안 부동산이 계속해서 올랐다.

 

일본에 버블이 끼게 된 이유에 대해서 간단히 설명하자면

 

플라자합의로 엔고가 되어 수출이 감소하고 기업들이 타격을 입었다.

금리인하 정책과 함께 대출규모확대정책(LTV 120% 승은)을 펼쳤다. 이 말은 즉, 10억짜리 집을 사기위하여 대출을 받으면 12억까지 대출이 가능했다는 이야기이다. 더욱이 부동산과 관련된 세금도 관대하였다.

그래서 사람들은 자산을 잃을 위험도 적고, 비용도 적게 드는 부동산에 투자하는 것이 당연하다고 생각하게 되었다.

 

그렇다면 우리나라와 일본의 부동산 시장의 버블의 공통점은 무엇일까?

 

바로 경제가 안 좋을 때 버블이 꼈다는 것이다.

일본은 플라자 합의 이후에 버블이 형성되었고, 우리나라는 코로나 이후 버블이 심화되었다. 그리고 금리인하 정책은 부동산 버블 형성에 이바지하였다.

 

하지만 우리나라와 일본의 상황이 완전히 같다고 볼 수는 없다.

 

차이점 첫 번째는 정부의 의지이다.

일본의 경우는 부동산 정책을 억제하지 않았다. 하지만 우리나라의 경우 집 값을 잡기 위해 부동산 억제 정책을 시도했다. 

차이점 두 번째는 집을 사는 주체이다.

일본은 기업이 부동산을 매매했었다. 그러나 우리나라는 개인이 매매했다. 특히 20-30대와 신혼부부들이 정부의 혜택을 받으며 부동산을 매입했다..

차이점 세 번째는 부동산의 대상이다.

일본의 경우 오피스, 상가까지 전부 버블이 형성되었다.

 

일본의 부동산 버블 대상-출처 구글

 

우리나라는 서울과 지방 주요도시와 수도권의 아파트가 버블 형성의 주체이다.

차이점 네 번째는 LTV의 차이다.

LTV란 대출이 가능한 비율을 말하는 것인데

일본의 경우는 LTV가 120%까지 가능했고, 그로인해 대출받은 돈으로 집을 사고 남은 돈을 다른 곳에 투자할 수 있었다.

(실제로 200~300%까지 가능했다고 한다.)

우리나라의 경우 조정지구와 과열 지구는 LTV가 40~50%까지 가능하며, 거기에 추가적으로 DTI라고 총부채상환비율까지 추가되어 대출규제를 했다.

(윤석열 정부로 바뀌게 되면 좀 더 완화시켜 줄 것으로 예상된다.)

차이점 다섯 번째는 주변환경에도 차이가 있다.

일본이 버블경제를 겪을 당시는 일본만 부동산이 오르고 있었다.

1980년대 당시

도쿄에 있는 집을 다 팔면 미국을 살 수 있다.

라는 루머까지 생길 정도였다.

우리나라의 경우는 우리나라의 부동산만 오른 것이 아니라, 코로나 이후 양적완화가 실시되면서 전세계의 집값이 올랐다.

 

 

일본의 부동산 시장은 버블로 붕괴가 되어 잃어버린 30년을 맞이하고 있다.

우리나라는 앞으로 어떻게 될까?

윤석열 정부가 들어선 2022년.

집값은 오를까? 떨어질까?