[시리즈 17] 주택임대소득 종합소득세 과세대상 및 과세방법

 

부동산 법을 알아보다가 요즘 월세가 많이 등장해서 임대업과 관련된 세금을 공부해 보았다.

세금이라 복잡한 부분이 있어서 나중에 필요할 때 보려고 포스팅한다.

 

인터넷으로 공부한 내용이라 질문은 받을 수 없음을 양해부탁드립니다.

(잘못된 부분이 있으면 댓글에 공유해주면 감사하겠습니다.)

 

 

 

주택임대소득이 무엇일까?

 

소득은 3종류로 나뉜다.

근로소득, 사업소득, 기타소득.

 

근로소득은 회사 다니는 직장인들이 벌어들이는 소득이고 사업을 해서 버는 소득을 사업소득이라고 한다.

주택임대소득도 주택임대사업에 들어가기 때문에 사업소득으로 분류된다.

따라서 매년 5월에 전년도의 소득을 합산하여 종합소득세를 과세해야 한다.

주거용 오피스텔도 이에 포함된다.

 

 

1) 비과세 대상 : 1주택 소유자

주택수	월세	간주임대료(전세보증금을 돌려줘야 하는 돈)
1	비과세(1)	간주임대료 불산입
2	과세
3이상		간주임대료 산입(2)

*

(1) 기준시가 9억 초과 주택 & 국외소재 주택의 월세 임대소득은 1주택자여도 과세대상이다.

(2) 소형주택 간주임대료는 과세대상에서 제외된다.

(소형주택 : 주거면적 1호 또는 1세대당 40m2이하

해당과세기간의 기준시가 2억원이하)

(2)의 경우 비소형주택 3채 이상이고, 보증금 합산한 합계액이 3억원 이상을 모두 충족할 시 과세대상에 포함된다.

ex) 소형주택 2채, 비소형주책 1채의 전세보증금 간주임대료 발생 시 => 간주임대료는 비과세에 해당한다.

 

* 주의

- 월세는 소형주택 여부를 따지지 않고 주택수로 과세 대상을 결정한다.

- 간주임대료는 소형주택은 과세하지 않는다.

- 주택 수 계산 시 부부 소유 주택은 모두 합산하여 계산한다.

(부부 외 가족이 소유한 주택수는 포함되지 않음.)

 

 

2) 주택임대 과세방법

 

주택임대소득 총수입 금액 = 과세대상이 되는 금액

= 매출액

= 월세 + 간주임대료(보증금대한)

 

(1) 간주임대료 계산 방법

우선 종합소득세 신고방법부터 알아야 한다.

종합소득세 신고방법에는 ① 장부신고방법(장부작성)과 ② 추계신고방법(장부작성 X, 추정계산)이 있다.

국세청 홈택스에서 모의 계산을 이용하여 쉽게 계산가능

< 국세청 홈택스 -> 간주임대료 검색 -> 20년 이후 세금모의계산 >

 

(2) 과세방법

① 분리과세 : 총 임대소득이 2천만원 이하인 경우 분리소득 가능

② 종합과세 : 총 임대소득이 2천만원 초과인 경우 무조건 종합과세

종합소득세율 적용(일반세율, 누진세율)

: 합산대산 소득을 모두 합한 것( 이자, 배당, 사업, 근로, 연금 등)

 

① 분리과세

( 주택임대소득 X 14% ) + 종합과세대상 다른 소득 X 누진세율

 

빨간색으로 표시한 부분이 주택임대소득 분리과세시 소득신고하는 부분이다.

종합과세는 모든 소득을 총 합산하여 소득신고하는 것으로 직장인의 경우 연말정산 후 5월에 추가로 연말정산 받은 내역에 합산하여 신고한다.

 

분리과세 방법에 대해서 알아보겠다.

 

 

분리과세의 과세 표준은 14%로 고정되어 있다.

계산식은

주택임대소득 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제

 

수입금액	전년도 주택임대소득 총수입금액 (간주임대료 과세 해당되면 포함하여 계산)
필요경비	수입금액 50% 수입금액 60%(등록임대주택요건 모두 충족 시)
기본공제	미등록임대 : 200만원 등록임대 : 400만원

* 등록임대주택요건

-지자체 임대사업자 등록

-세무서 임대사업자 등록(세무서만 등록시 면세사업자)

-임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%초과 하지 않음.

 

 

② 종합과세

( 주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득 ) X 누진세율(6~42%)

 

소득금액이 많을수록 누진세율이 높다.

 

 

세무서에서는 어떤 과세방법이 본인에게 유리한지 알려주지 않는다.

국세청 홈택스에서 모의로 계산을 해볼 수 있으니 비교하여 세금을 더 적게 내는 방법으로 신청하는 것이 좋다.

 

 

세금은 알아볼 수록 특이한 상황에 따른 경우의 수가 많다. 더불어 헷갈리는 부분이 많기 때문에 국세청이나 관할 사무소에 연락해서 알아보는 것이 정확하다.